L’entretien des toitures : option ou obligation ?

Si l’entretien des toitures ne pose guère de problèmes à certains, pour d’autres propriétaires en revanche cette opération constitue un véritable casse-tête. Au point de juger plus prudent de déléguer cette corvée à des spécialistes. Une intervention onéreuse sur laquelle de nombreux particuliers choisissent de faire l’impasse.

Le danger que représente une toiture en déshérence est pourtant réel, tant pour le bâti que pour les personnes, et les conséquences d’une telle inaction peuvent coûter très cher à l’arrivée. Après avoir rappelé la composition et le rôle protecteur d’une toiture, Bricozor insiste aujourd’hui sur l’importance de conserver cette dernière en bon état et sur le caractère obligatoire qui préside à son entretien.

Véritable couvre-chef, la toiture joue un rôle esthétique et surtout pratique. Son revêtement dissimule divers éléments qui, une fois assemblés, forment un tout qui garantit l’intégrité du bâti. Rappel de ses caractéristiques et de son importance.

Charpentiers, couvreurs et zingueurs travaillent tour à tour à l’élaboration et à la construction d’une toiture. Pour ces professionnels de la hauteur, chaque geste compte. La force d’une toiture réside dans l’assemblage exact de nombreuses pièces : charpente, couverture, isolant, pare-vapeur, lattes et contre-lattes, faîtage, noues, rives, égouts, gouttières, descentes, solin, lucarnes et fenêtres de toit. Ouf ! Un travail complexe qui, lorsqu’il est bien effectué, offre une protection complète de l’habitation.

Loin de se borner à une fonction de parapluie, une toiture joue un rôle bien plus important qu’il n’y paraît :

• Protection contre les intempéries : La principale fonction d’une toiture est de protéger le bâtiment et ses occupants des éléments naturels comme la pluie, la neige, le vent et le soleil ;
• Isolation thermique : Une toiture bien conçue maintient une température intérieure confortable été comme hiver, limite la chaleur entrante d’un côté et réduit la chaleur sortante de l’autre ;
• Évacuation des eaux pluviales : Grâce à sa pente et à ses systèmes de gouttières, une toiture canalise et évacue les eaux de pluie, et limite les infiltrations susceptibles de provoquer des dégâts dans la maison ;
• Esthétique et valeur architecturale : La toiture contribue à l’esthétique du bâtiment. Reflet d’un style architectural local et/ou d’une période précise, elle valorise un savoir-faire, un patrimoine, une préférence personnelle. Sobre ou bien campée, elle est tout sauf neutre ;
• Support d’installations techniques : Une toiture solide est capable de supporter des équipements supplémentaires comme des panneaux solaires et des accessoires décoratifs tels que des épis de faîtage, des lanternes ou bien encore des mitrons, fabriqués en métal ou en terre cuite ;
• Sécurité et stabilité structurelle : Enfin, une toiture bien dimensionnée joue un rôle important dans la stabilité et la résistance structurelles du bâtiment. Elle pèse sur les murs sans les écraser et ancre l’habitation sur ses fondations de manière uniforme.

Toutes ces qualités ne passent pas inaperçues aux yeux de qui sait les voir. Elles constituent même un argument de vente important en cas de changements de propriétaire.

Le prix d’une maison dépend de son implantation géographique, de son terrain, de sa date de construction, de son agencement, de ses équipements… et de la qualité de sa toiture. Visible de loin, elle offre un excellent indice de l’état du bien et pèse sur la décision d’achat. Il n’est pas rare de voir des visiteurs tourner les talons à la simple vue d’une toiture à bout de souffle. On comprend vite pourquoi.

Aussi résistante soit-elle, toute toiture a ses limites. Sous le poids des ans et l’assaut répété des intempéries, de micro-fragilités se font jour, infimes tout d’abord, de plus en plus évidentes ensuite. Une dégradation progressive qui peut mettre en péril le bâtiment tout entier. Voyons comment.

L’impact négatif d’une toiture dégradée sur la structure d’une maison est réel. Les dégâts, qui s’intensifient et se multiplient avec le temps, fragilisent profondément l’édifice ainsi que son contenu. En voici trois exemples :

• Infiltrations d’eau : Les fuites qui endommagent plafonds, murs et fondations de la maison imbibent peu à peu toute l’habitation telle une éponge, décollant au passage carrelages et papiers peints, cloquant les peintures et soulevant les lames de parquet ;
• Affaissement du toit : À ces dégâts des eaux peut s’ajouter un affaiblissement des poutres et des solives susceptibles de provoquer au mieux un affaissement au pire un effondrement du toit ;
• Dégradation des installations et des biens : Sous l’effet de l’humidité, circuits et appareils électriques, linge de maison, livres, meubles, et objets de toute sorte peuvent à leur tour se détériorer. Quand l’atmosphère se charge d’une odeur de plus en plus piquante, ça sent le roussi.

Une toiture laissée en déshérence transforme un logement autrefois agréable et sûr en lieu pénible et dangereux pour ses occupants. La bascule peut être rapide si l’on n’y prend pas garde.

Vivre dans une maison avec un toit en mauvais état revient à vivre avec une épée de Damoclès au-dessus de la tête. Un lieu humide chargé de spores et de bactéries favorise infections respiratoires, maladies chroniques, allergies, irritations cutanées et problèmes musculo-squelettiques. Ajoutez-y un mal-être constant lié à des conditions de vie déplorables et vous obtiendrez des occupants moralement et physiquement épuisés.

Ce joyeux tour d’horizon serait incomplet sans mentionner les déperditions de chaleur provoquées par les toitures mal entretenues. La dégradation de la couverture et de ses matériaux isolants ouvre la voie à l’air chaud qui s’échappe du logement l’hiver et à celui qui pénètre dedans l’été. Le logement devient plus difficile à chauffer durant la saison froide et à rafraîchir durant la belle saison. Bonjour la facture à l’arrivée.

La maintenance d’une toiture ne passionne clairement pas les foules. Un manque de motivation qui n’a pas échappé au législateur qui place les propriétaires dans l’obligation de veiller sur leur toiture et d’intervenir en cas d’avarie.

En France, l’entretien local des toitures est fixé par le Règlement sanitaire départemental (RSD). Établi par arrêté préfectoral, ce document officiel dresse notamment la liste des actions à mener pour conserver l’hygiène et la salubrité des locaux d’habitation. Le RSD impose ainsi le nettoyage régulier des systèmes d’évacuation, des couvertures et des terrasses comme les gouttières pour préserver l’état de fonctionnement et l’intégrité de la toiture.

Quand l’habitation est située dans une copropriété, l’entretien des toitures et/ou des terrasses échoit au syndic ou au conseil syndical qui en a la charge. Chaque intervention est consignée dans le carnet d’entretien de la copropriété pour conserver une trace des travaux entrepris et supportés par chaque copropriétaire. Toute initiative personnelle concernant le balayage et le débouchage des toits, gouttières et descentes d’eaux pluviales accessibles est pour autant bienvenue. Des actions préventives qui permettent à la collectivité de réaliser de substantielles économies.

Dans le cadre d’une location de maison, la législation distingue les grosses réparations à la charge du propriétaire, de l’entretien courant à la charge du locataire. Au premier incombe les travaux liés à l’intégrité et à l’étanchéité du toit, au second la surveillance et le nettoyage des descentes d’eaux pluviales, des chéneaux et des gouttières. Un texte officiel fait référence en la matière : l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs, modifié par la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 (article 5).

Les manquements relatifs au manque d’entretien des toitures font l’objet de diverses pénalités. Ces dernières peuvent prendre diverses formes :

• La responsabilité civile des propriétaires en cas de dommages physiques directs ou indirects causés à des tiers (locataires, voisins, passants) ou à des biens publics tout d’abord. Si le défaut d’entretien de la toiture est avéré, le propriétaire est tenu responsable de la vétusté de son bien. En cas d’effondrement de la toiture sur les occupants, des poursuites judiciaires peuvent être engagées contre lui pour mise en danger de la vie d’autrui. En cas de décès, c’est même l’homicide involontaire qui peut être retenu. Un scénario du pire qui peut ruiner toute une vie.
• Quand l’expertise met en évidence la négligence des propriétaires après un sinistre, la compagnie d’assurance peut refuser de prendre en charge les réparations et les éventuelles indemnisations versées aux personnes impactées. Le propriétaire doit alors régler seul l’intégralité des sommes exigées. De quoi mettre la clé sous la porte et perdre pour le coup la totalité de son bien.
• Autre cas de figure : l’exclusion de la garantie décennale. Depuis la loi Spinetta de 1978, la pose d’une toiture neuve est garantie dix ans durant pour protéger les propriétaires des éventuelles malfaçons commises par l’entreprise. Cela ne les dispense pas pour autant d’entretenir leur toiture durant ce laps de temps. La négligence d’un propriétaire se distingue aisément d’une faute professionnelle. Adieu la garantie. Bonjour les ennuis.
• Dernière sanction possible : les amendes liées au non-respect du Règlement sanitaire départemental évoqué plus haut. Les infractions donnent lieu à des procès-verbaux établis par des représentants de la police judiciaire et peuvent s’accompagner de mises en demeure de réparer la toiture dans des délais impartis. Autant s’en passer.

Après avoir mesuré toute l’importance d’entretenir sa toiture et les risques encourus en cas de négligence, voyons pour terminer comment procéder pour la conserver en bon état.

Prendre soin de sa toiture est plus simple qu’il n’y paraît. Tout dépend de la configuration de l’habitation. Entre inspection générale, nettoyage et menues réparations, regardons pour terminer comment procéder pour l’entretenir a minima. Nous vous proposons aussi de lire ces différents articles pour compléter vos connaissances :

• Comment nettoyer sa toiture ?
• Appliquer de l’anti-mousse sur un toit : précautions et météo
• Mousse sur le toit : est-ce que c’est grave ?
• Marcher sur les toits, le défi quotidien du couvreur zingueur

Le secret d’un entretien réussi réside dans la prévention. Une inspection bi-annuelle, intérieure et extérieure, permet de repérer les premiers signes de fatigue : tuiles cassées, pièces arrachées, joints à refaire, début d’infiltrations, conduites percées ou bouchées, etc. Après un orage ou une tempête, mieux vaut en remettre une couche et procéder à un nouvel état des lieux pour plus de sûreté.

Prendre soin de sa toiture ne signifie pas réparer. Il s’agit d’enlever les débris tombés sur la toiture, de retirer la végétation et les nids présents dans les gouttières, de faire tomber les feuilles qui obstruent les descentes d’eau de pluie et de retirer les mousses et les lichens. Une échelle, des gants épais, une brosse et un anti-mousse peuvent vous aider à faire place nette.

Pensez aussi à installer des crapaudines à l’entrée des descentes ou des grilles stop feuilles, pour limiter le retour de gros obstacles dans les conduites. Consultez notre article complet sur ce sujet.

Vous vous sentez d’humeur à remplacer une tuile emportée par le vent ou à brosser votre toiture ? Utilisez un harnais de sécurité. Beaucoup ne voient pas l’intérêt de cet EPI. Quelques-uns le regrettent amèrement après avoir chuté du toit. Considérez cet achat non pas comme une dépense mais comme une assurance-vie. Il vous permettra d’atteindre des zones plus éloignées et de vous sentir davantage en confiance.

Garant de la bonne santé de l’habitat, l’entretien des toitures est non seulement important mais surtout obligatoire. Une contrainte qui poursuit plusieurs objectifs : sécuriser les environs du bâtiment, préserver l’intégrité de la couverture, prévenir les dégradations et protéger les personnes. Un encadrement parfois mal vécu par certains propriétaires qui ne prennent pas toujours conscience des implications directes et indirectes d’une toiture abîmée. De simples gestes réalisés deux fois l’an permettent pourtant de faire la différence.

Besoin d’un produit ou d’un équipement pour entretenir votre toiture ? Consultez notre site et n’hésitez pas à contacter nos conseillers. Bricozor vous aide à redonner fière allure à votre toiture !