Location et VMC : tout savoir sur les obligations du propriétaire-bailleur

La location d’un logement procure une intéressante source de revenus. Elle peut même se doubler d’excellents rapports entre propriétaires-bailleurs et locataires conscients de leurs droits et soucieux de leurs devoirs. Malheureusement, certains équipements comme la ventilation mécanique contrôlée suscitent souvent des interrogations qui peuvent parfois générer de profonds désaccords.

Bricozor ouvre aujourd’hui le dossier VMC et propose de répondre aux questions les plus couramment posées à son sujet. Est-elle obligatoire dans une location ? Est-ce au propriétaire-bailleur d’en assumer les frais d’installation ? Qui est responsable de son entretien et de ses réparations ? Examinons l’ensemble de ces points un par un.

L’absence de VMC dans un bien loué constitue un gros pavé dans la mare des relations entre locataires et propriétaires-bailleurs. L’ancienneté du logement suffit pourtant à déterminer le caractère obligatoire ou optionnel de ce système de ventilation.

Les effets du manque d’aération dans un logement sont connus depuis longtemps et parfaitement identifiés : sensation de froid, linge nauséabond, prolifération d’acariens et développement de bactéries prouvent, s’il en était encore besoin, qu’un air vicié suffit à rendre une habitation inconfortable. Il représente également une réelle menace pour la santé de ses occupants.

Afin de lutter contre l’insalubrité de tels habitats, un cadre législatif a été posé pour contraindre les propriétaires-bailleurs concernés à effectuer des travaux de mise en conformité de leur bien.

Suggérée à partir de 1955 mais rendue obligatoire dans les logements construits après 1958, l’importance d’une ventilation fait peu à peu son chemin dans l’esprit de nombreux propriétaires-bailleurs. Il faut dire que les dégâts occasionnés par l’humidité sont nombreux et nécessitent un entretien régulier qui peut finir à la longue par leur coûter très cher :

Si le propriétaire-bailleur d’un logement ancien n’est, selon les termes de la loi, pas tenu d’installer une VMC, il a cependant tout intérêt à le faire pour au moins trois raisons :

1. enrayer sa détérioration,
2. éviter sa dévalorisation sur le marché immobilier,
3. éloigner le spectre d’un classement en insalubrité.

Pas question pour autant de verser dans l’excès inverse en transformant un logement trop peu aéré en courant d’air permanent. La démultiplication des prises d’air aura un seul effet pervers, celui d’inciter le locataire à obstruer les bouches d’aération, ce qui n’est au final pas une bonne idée non plus. Un juste équilibre doit donc être trouvé, incarné par l’installation d’une VMC.

Depuis son entrée en vigueur au 1er janvier 2022, la RE2020 impose l’installation systématique de certains équipements intérieurs comme la VMC dans les appartements et les maisons sortis de terre après cette date. Une bonne nouvelle pour les locataires, en quête d’un lieu de vie plus sain, et pour les propriétaires-bailleurs, qui investissent ainsi dans des biens certes plus chers à l’achat, mais valorisables dans le temps car plus écologiques et plus économiques que les précédents.

La présence seule d’une VMC ne suffit pourtant pas à garantir une qualité d’air optimale dans un logement. Propriétaires-bailleurs et locataires doivent veiller en commun à son bon fonctionnement pour assurer l’efficacité et la longévité de son système mécanique. Chacun doit pour cela remplir un rôle qui lui est propre.

Une bonne nouvelle cependant : pour inciter les propriétaires-bailleurs à réaliser d’importants chantiers de rénovation dans les habitats de plus de 15 ans comme la mise en place d’une VMC, l’État accorde une aide financière sous conditions. Cette dernière permet de diminuer sensiblement le montant des travaux engagés.

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En revanche, l’entretien de la VMC est à la charge du locataire. Cette obligation a été officiellement fixée dans l’une des annexes du Décret n°87-712 du 26 août 1987 qui a établi de manière précise la liste des réparations à caractère locatif et imputables à l’occupant durant toute la durée de son bail.

Cette liste impose notamment le ramonage des conduits d’évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation, auquel il convient d’ajouter le nettoyage des bouches d’extraction et d’insufflation et des extracteurs d’air qui finissent régulièrement par s’encrasser.

Une apparente corvée qui se révèle au final bien plus simple à effectuer qu’on ne le pense : une éponge essorée, un peu d’eau tiède additionnée d’un produit dégraissant multi-surfaces, un escabeau et le tour est joué.

Pour une performance totale d’une VMC, le tandem formé par le propriétaire-bailleur et le locataire doit reposer sur une prise de responsabilité respective, bénéfique aux deux partis.

Tant que le renouvellement d’air est efficacement assuré par d’autres procédés, la présence d’une VMC, simple flux ou double flux, dans un bien locatif ancien n’est pas obligatoire. Cependant, un logement équipé d’une ventilation mécanique contrôlée gagne assurément en qualité. Et en valeur. Un détail qui mérite réflexion et que les propriétaires-bailleurs ont tout intérêt à étudier avec soin, d’autant que sa pose peut être financée par l’État à condition d’être réalisée par un professionnel.

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